Statut du fermage Surcoût, motifs de congé… les avantages et inconvénients du bail à long terme

Conclu par acte notarié, le bail à long terme peut être un bail de 18 ans qui se renouvelle tacitement de 9 ans en 9 ans, un bail de 25 ans, ou un bail de carrière. Le bail de 25 ans est soit ferme, soit à long préavis, c’est-à-dire qu’il se renouvelle d’année en année ou s’arrête par un long préavis quatre ans à l’avance. Ce type de bail est de plus en plus prisé par les propriétaires, explique Aurélie Brunet, conseiller transmission à la Chambre d’agriculture de l’Indre, notamment car il n’y a pas de motif à donner pour ensuite avoir les terres libres à vendre ou à louer.

Les motifs pour mettre fin à un bail de 18 ans sont en revanche plus restreints : ce sera le même type de congé que pour un bail de 9 ans, c’est-à-dire soit pour habiter une maison, soit parce qu’il y a eu un changement de destination des terres et qu’elles sont devenues constructibles, soit pour reprendre afin d’exploiter les terres par soi-même. Il s’avère impossible de reprendre pour vendre les terres ou de les louer à quelqu’un d’autre, alors que c’est possible pour un bail de 25 ans. Les notaires ont donc tendance à préconiser ce type de bail avec long préavis, pour permettre à la génération suivante d’exploiter les terres.

Enfin, le bail de carrière est conclu pour au moins 25 ans, et sa durée est fixée en fonction de l’âge du preneur pour lui permettre d’exploiter les terres jusqu’à la retraite.

Pour le preneur, des coûts supplémentaires

Pour le preneur, le bail à long terme coûte plus cher qu’un bail de neuf ans, premièrement, parce qu’il est forcément conclu par acte notarié, ce qui engendre des frais et honoraires, et deuxièmement, car le fermage peut être majoré. Ces coûts supplémentaires sont la contrepartie de la stabilité des droits que le propriétaire assure sur les terres données à exploiter, rappelle la chambre d’agriculture de Bretagne.

La majoration du fermage, par rapport à la valeur locative des biens dans le cadre d’un bail de 9 ans, est soumise à des règles différentes selon la durée du bail.

Pour les baux de 18 et 25 ans, cette majoration est plafonnée par l’arrêté préfectoral qui fixe les règles de détermination des fermages au niveau départemental. Pour le bail de carrière, la majoration est fixée par le code rural qui la limite à 1 % maximum par année de bail.